Изменения в налогообложении продажи жилья в России: что ждет собственников в 2025 году.
С начала 2025 года в России вступили в силу значительные поправки в Налоговый кодекс, касающиеся налогообложения доходов от продажи недвижимости. Эти изменения, введенные Федеральным законом № 176-ФЗ от 12 июля 2024 года, переходят от фиксированной ставки к прогрессивной шкале, что может повлиять на миллионы собственников жилья.
В этой новости мы разберем ключевые нововведения, способы расчета налога, возможные льготы и примеры, чтобы помочь читателям разобраться в новых правилах.
Почему ввели изменения и кого они коснутся.
Реформа НДФЛ (налога на доходы физических лиц) направлена на повышение справедливости налоговой системы, где более высокие доходы облагаются по повышенным ставкам. Ранее все доходы от продажи жилья облагались по единой ставке 13% для резидентов РФ (30% для нерезидентов). Теперь налог рассчитывается на основе годовой прибыли от всех продаж имущества, интегрируясь в общую налоговую базу.
Это касается физических лиц, продающих квартиры, дома, комнаты или доли в них. Организации и ИП на общей системе налогообложения также подпадают под новые нормы, но с учетом доли недвижимости в активах (если не более 50%, налог можно избежать).
Изменения применяются к сделкам, доход от которых получен с 1 января 2025 года. Если оплата прошла в 2024 году, а регистрация — в 2025-м, применяются старые правила. Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля 2026 года, а оплатить налог — до 15 июля 2026 года. За просрочку грозят штрафы и пени.
Новая прогрессивная шкала: ставки и пороги.
Основное новшество — двухступенчатая шкала для нетрудовых доходов, включая прибыль от продажи жилья:
- 13% — на прибыль до 2,4 млн рублей включительно.
- 15% — на часть прибыли, превышающую 2,4 млн рублей (расчет: 312 000 руб. + 15% от суммы сверх порога).
Прибыль определяется как разница между ценой продажи (по договору) и расходами на приобретение (или фиксированный вычет 1 млн руб., если расходы не подтверждены документами). Если цена продажи ниже кадастровой стоимости, могут применяться специальные правила расчета.
Для очень высоких доходов шкала расширяется (общая для НДФЛ): 20% на часть от 20 до 50 млн руб., 22% — свыше 50 млн руб. Однако для типичных продаж жилья это редко актуально. Прибыль от нескольких сделок суммируется за год, что может поднять ставку.
Льготы и освобождения от налога.
Не все продажи облагаются налогом. Сохраняются минимальные сроки владения:
- 5 лет — для большинства случаев.
- 3 года — если жилье получено в наследство, по дарственной от близкого родственника, приватизировано, по договору ренты или является единственным жильем продавца.
Семьи с двумя и более детьми (до 18 лет или 24 лет на очном обучении) могут получить полное освобождение независимо от срока владения, если:
- Купят новое жилье до 30 апреля следующего года (с большей площадью или кадастровой стоимостью).
- Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн руб.
- Семья не владеет более 50% другого жилья с большей площадью, чем новое.
Эти льготы помогают семьям избежать налогового бремени при улучшении жилищных условий.
Как рассчитать налог: практические примеры.
Рассмотрим типичные сценарии на основе новых норм.
Пример 1: Небольшая прибыль.
Евгений продает квартиру за 3 млн руб., купленную в 2023 году без документов на расходы. Прибыль после вычета: 3 млн - 1 млн = 2 млн руб. Налог: 2 млн × 13% = 260 000 руб. (в 2024 году было бы то же).
Евгений продает квартиру за 3 млн руб., купленную в 2023 году без документов на расходы. Прибыль после вычета: 3 млн - 1 млн = 2 млн руб. Налог: 2 млн × 13% = 260 000 руб. (в 2024 году было бы то же).
Пример 2: Прибыль выше порога.
Павел реализует жилье за 8 млн руб., приобретенное за 5 млн руб. (расходы подтверждены). Прибыль: 3 млн руб. Налог: 312 000 руб. + (3 млн - 2,4 млн) × 15% = 312 000 + 90 000 = 402 000 руб. Под старыми правилами: 3 млн × 13% = 390 000 руб. — разница в 12 000 руб.
Павел реализует жилье за 8 млн руб., приобретенное за 5 млн руб. (расходы подтверждены). Прибыль: 3 млн руб. Налог: 312 000 руб. + (3 млн - 2,4 млн) × 15% = 312 000 + 90 000 = 402 000 руб. Под старыми правилами: 3 млн × 13% = 390 000 руб. — разница в 12 000 руб.
Пример 3: Несколько продаж.
Игорь продает квартиру (прибыль 2 млн руб.) и гараж (прибыль 1,2 млн руб.). Общая прибыль: 3,2 млн руб. Налог: 312 000 + (3,2 млн - 2,4 млн) × 15% = 312 000 + 120 000 = 432 000 руб.
Игорь продает квартиру (прибыль 2 млн руб.) и гараж (прибыль 1,2 млн руб.). Общая прибыль: 3,2 млн руб. Налог: 312 000 + (3,2 млн - 2,4 млн) × 15% = 312 000 + 120 000 = 432 000 руб.
Если продажа убыточна (прибыль отрицательная), налог не платится, но декларацию подать нужно.
Что делать собственникам: советы.
Чтобы минимизировать налог, сохраняйте все документы о расходах (договоры, чеки на ремонт, проценты по ипотеке). Если планируете продажу, проверьте сроки владения и возможность льгот. Консультация с налоговым специалистом или использование онлайн-калькуляторов на сайтах ФНС поможет избежать ошибок.
Эти изменения сделают налоговую систему более гибкой, но потребуют от граждан большей внимательности. В целом, для большинства продавцов ставки останутся на уровне 13%, а повышенные коснутся только значительных доходов. Следите за новостями России и обновлениями на официальном созданом сайте ФНС, чтобы быть в курсе возможных корректировок.
Последние новости
Отзывов пока нет.